不動産信託受益権売買の取扱い・媒介について
不動産金融市場はこれまで急速に発展してきており、今後も不動産流動化・証券化のしくみが利用された取引は広く行われていくでしょう。
金融商品取引法の施行後、不動産信託受益権(委託者が受託者の信託銀行へ不動産管理処分信託契約に基づいて信販財産につき有する権利)はみなし有価証券として、金融商品取引法の規制対象となりました。
発行済みの不動産信託受益権の所有者が、第三者に受益権を譲渡する場合は不動産信託受益権(みなし有価証券)の販売といえ、原則第二種金融商品取引業の登録が必要です。
もっとも、販売者が勧誘・契約行為等販売に関する行為全てを第二種金融商品取引業者に委託し、販売契約を行う場合、販売者は第二種金融商品販売業登録は不要となります。
発行済みの不動産信託受益権の購入者が、第二種金融商品取引業者に取得に関する行為全てを委託し、販売契約を行う場合は、事案を総合的に考慮して判断を行います。
不動産の瑕疵担保責任、物件の管理責任は、所有者である信託銀行が負い、売買責任は、仲介会社が負うことになります。不動産信託受益権売買等業務を含む第二種金融商品取引業登録を受けるためには、業務を的確に行える業務実施体制の整備(業務方法書・社内規則等において必要な業務実施体制の整備の確認、信託受益権売買業務等の知識、宅地・建物の取引、経験を有する役員・従業員の配置)が不可欠となります。
なお、不動産証券化でSPCが自己ポートフォリオの改善のために行う有価証券の売買等は、原則金融商品取引業には該当しないといえ、SPCのアセットマネジャーが投資一任契約によりSPCのため信託受益権の売買の代理・媒介の投資運用業を行う場合は、第二種金融商品取引業の登録は不要と解せます。
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